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Que faire lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété ? - Crédit photo : © Mon Consultant Marketing
Crédit photo : © Mon Consultant Marketing

Que faire lorsqu’un copropriétaire ne règle pas ses charges de copropriété ?

Auteur : Mathilde SEBASTIAN
Publié le : 10/05/2021 10 mai mai 05 2021

Chaque copropriétaire reçoit trimestriellement des appels de fonds inhérents aux charges de la copropriété. Ces derniers portent sur les charges et les travaux votés pour la copropriété par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Il incombe à chaque copropriétaire de régler chaque appel de fonds.

Le règlement de copropriété prévoit le mode de calcul de la répartition du paiement des charges entre les copropriétaires.

Les charges de copropriété comprennent les charges générales c’est-à-dire les dépenses d’entretien, de conservation ou d’administration des parties communes (ravalement de façade, frais de nettoyage, honoraires de syndic…) ainsi que les charges spéciales qui sont les frais d’équipements et de services collectifs (l’eau, le chauffage collectif, l’ascenseur…).

Si un copropriétaire se soustrait à son obligation, le syndicat des copropriétaires, par le biais du syndic en exercice, va le contraindre à régler les sommes dues par le biais d’une procédure en recouvrement de charges de copropriété.

Le manquement des obligations élémentaires d’un copropriétaire nuit gravement au bon fonctionnement et à la bonne gestion courante de la copropriété, c’est pourquoi il convient d’agir rapidement.

Le délai de prescription en la matière est de cinq ans.

Pour ce faire, si le copropriétaire n’a pas réglé son appel de fonds, le syndic adresse généralement une première relance amiable au copropriétaire. Toutefois, cette relance amiable n’est pas obligatoire. A défaut de retour favorable, il sera contraint de mettre le copropriétaire en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de payer ses charges dans un délai de 30 jours. A compter de la mise en demeure, des intérêts de retard au taux légal pourront être sollicités.

Il convient d’ores et déjà de préciser que le contrat de syndic stipule le coût des actes imputables au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires. En effet, au travers de ce contrat sont prévus les coûts inhérents aux frais de recouvrement à savoir le coût de la mise en demeure, de la relance après mise en demeure, de la rédaction d’un protocole, des frais de constitution d’hypothèque, de la transmission du dossier à un auxiliaire de justice…

Le copropriétaire défaillant peut prendre attache avec le syndic dans l’objectif de trouver une solution amiable telle que la mise en place d’un échéancier. Le syndic ne sera pas dans l’obligation de l’accepter notamment du fait que la copropriété connait des difficultés financières ou que le copropriétaire connait des retards de paiement réguliers. Néanmoins, cette solution peut être envisagée.

En pratique, les syndics transmettent généralement à ce stade le dossier à un avocat. Une seconde mise en demeure peut à nouveau être adressée au copropriétaire par l’avocat afin de l’enjoindre à régler les sommes dues.

Si le copropriétaire défaillant ne s’exécute pas, le montant de la dette détermine la suite de la procédure.

Si le montant des sommes dues est inférieur à 5.OOO euros, une phrase préalable de conciliation est désormais obligatoire. Pour ce faire, une requête aux fins de tentative préalable de conciliation est adressée à la juridiction compétente. Une date est alors communiquée aux parties qui se retrouvent devant un conciliateur. L’objectif de cette phase intermédiaire est de trouver une solution amiable et ne pas saisir le juge ou entrainer des frais supplémentaires. Lors de la conciliation, si les parties s’accordent pour un règlement immédiat de la dette ou la mise en place d’un échéancier par exemple, un procès-verbal de conciliation est alors dressé, reprenant l’accord des parties. En l’absence de solution amiable, le syndicat des copropriétaires, par le biais de son syndic, sera contraint de saisir le juge du litige.

En l’absence de conciliation ou si le montant du litige est supérieur 5.000 euros, le syndicat des copropriétaires assigne le copropriétaire défaillant devant le Tribunal judiciaire.

Au travers de l’assignation, seront sollicitées les charges impayées votées dans le cadre du budget provisionnel et des exercices précédents mais également les charges pour travaux non compris dans le budget prévisionnel.

Il sera également demandé une condamnation du copropriétaire aux frais inhérents aux relances, aux mises en demeure et à la procédure. Le juge ne prononcera pas automatiquement la condamnation du copropriétaire à ces frais s’ils ne sont pas considérés comme nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, le syndicat pourra solliciter le paiement anticipé des appels de fonds provisionnels à venir.

Dès lors que la juridiction aura condamné le copropriétaire, le syndicat des copropriétaires disposera d’un titre lui permettant une exécution forcée si le copropriétaire ne s’exécute pas spontanément.

Surtout, le syndicat des copropriétaires peut, dès lors qu’il dispose d’une créance à l’encontre du copropriétaire, avoir recours à une hypothèque légale sur le lot. Il peut alors faire inscrire l’hypothèque après autorisation de l’assemblée générale.

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